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很多財(cái)務(wù)人員不了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)之后，如何繳納城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。下面我們針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)如何正確繳納城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅的問(wèn)題，綜合整理了一個(gè)簡(jiǎn)單的解答。這一部分是關(guān)于土地使用稅的繳納。

城鎮(zhèn)土地使用稅如何繳納？

1、房地產(chǎn)企業(yè)是否是城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)人

　 《土地使用稅暫行條例》第二條規(guī)定：在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅（以下簡(jiǎn)稱(chēng)土地使用稅）的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納土地使用稅。

　　房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地如果是坐落在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)的建設(shè)用地，依據(jù)《條例》第二條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)是城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)人。

2、從何時(shí)開(kāi)始繳納城鎮(zhèn)土地使用稅？

財(cái)稅〔2006〕186號(hào)文件規(guī)定：以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式取得的建設(shè)用地，不屬于新征用的耕地，納稅人應(yīng)按照《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅〔2006〕186號(hào)）第二條規(guī)定，從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

綜上所述：房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，合同未約定交付土地時(shí)間的，從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

3、向誰(shuí)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅

　    房地產(chǎn)企業(yè)不能向房地產(chǎn)企業(yè)機(jī)構(gòu)所在地主管地稅局申報(bào)繳納，應(yīng)該向土地所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。當(dāng)然如果是在機(jī)構(gòu)所在地開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)就是一致的了。

4、計(jì)稅依據(jù)是什么？

《土地使用稅暫行條例》第三條規(guī)定：土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計(jì)算征收。（注意：確定應(yīng)稅土地面積時(shí)，應(yīng)扣除企業(yè)自用的房產(chǎn)占用的土地面積）

《土地使用稅暫行條例》的第六條還規(guī)定 下列土地免繳土地使用稅：（四）市政街道、廣場(chǎng)、綠化地帶等公共用地；因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該以土地使用證上確認(rèn)的土地面積，減去配套公共用地的面積作為計(jì)稅依據(jù)，根據(jù)適用稅額計(jì)算繳納。

　　如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房，還可以享受相關(guān)優(yōu)惠。如《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕24號(hào)）規(guī)定："一、支持廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的稅收政策（二）對(duì)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地以及廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位按照政府規(guī)定價(jià)格、向規(guī)定保障對(duì)象出租的廉租住房用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　開(kāi)發(fā)商在經(jīng)濟(jì)適用住房、商品住房項(xiàng)目中配套建造廉租住房，在商品住房項(xiàng)目中配套建造經(jīng)濟(jì)適用住房，如能提供政府部門(mén)出具的相關(guān)材料，可按廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開(kāi)發(fā)商應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅。"

5、房產(chǎn)企業(yè)自用房產(chǎn)城鎮(zhèn)土地使用稅如何處理？對(duì)外出租的又如何處理？

   房產(chǎn)企業(yè)自用房產(chǎn)應(yīng)單獨(dú)計(jì)算土地面積。

   對(duì)外出租的房產(chǎn)應(yīng)首先確定城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅主體，如果出租方為納稅主體，則出租方繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；如果被出租方為納稅主體，則被出租方繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，此時(shí)作為出租方的房地產(chǎn)企業(yè)在申報(bào)自用房產(chǎn)時(shí)將出租的面積扣除。

很明顯房產(chǎn)的不斷銷(xiāo)售，城鎮(zhèn)土地使用稅會(huì)不斷減少繳納。

6、何時(shí)終止繳納城鎮(zhèn)土地使用稅？

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2008]152號(hào)）第三條規(guī)定："納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。