馬某在濟南和北京各有一套住房，均對外出租。濟南住房每次預收一年房租12000元，北京住房每次預收一年房租60000元，均為市場價格。計算下馬某要繳納的稅金。
個人出租住房涉及8種稅費，大白菜會計學堂今天一一說來。
一、增值稅
政策依據1：根據財稅〔2016〕36號附件2《營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》的規(guī)定：“個人出租住房，應按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額”。文件中說的個人包括個體工商戶和其他個人。
政策依據2：根據《國家稅務總局關于營改增試點若干征管問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第53號）文件的規(guī)定，其他個人采取一次性收取租金的形式出租不動產，取得的租金收入可在租金對應的租賃期內平均分攤，分攤后的月租金收入不超過3萬元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。但是要注意的是，此項優(yōu)惠只適用于自然人，不適用于個體工商戶。
因此，個人出租出租住房：應納增值稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%。
馬某濟南、北京的住房預收房租分攤至每月后均低于3萬元，免征增值稅。
二、城建稅、教育附加與地方教育費附加
政策依據：個人出租住房上述稅費計算公式為：
應納城建稅額=同期增值稅實繳稅額×7%（5%、1%）根據所在地判斷
應納教育費附加=同期增值稅實繳稅額×3%
應納地方教育費附加=同期增值稅實繳稅額×2%
因此，馬某濟南、北京出租住房因為未實繳增值稅，上述稅費也免于繳納。
三、房產稅
政策依據1：《財政部、國家稅務總局關于營改增后契稅房產稅土地增值稅個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅〔2016〕43號），個人出租房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，計算房屋出租所得可扣除的稅費不包括本次出租繳納的增值稅。
政策依據2：根據《財政部、國家稅務總局關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）第二條第（三）項規(guī)定：“對個人出租住房，不區(qū)分用途，......按4％的稅率征收房產稅。”
因此，個人出租住房房產稅從租計算的公式為：應納稅額=租金收入×4%
馬某出租濟南住房應交房產稅=12000/(1+5%)*4%=457.14元
馬某出租北京住房應交房產稅=60000/(1+5%)*4%=2285.71元
四、城鎮(zhèn)土地使用稅
政策依據：根據《財政部、國家稅務總局關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）第二條第（三）項規(guī)定：“對個人出租住房，不區(qū)分用途，免征城鎮(zhèn)土地使用稅�！�
因此，馬某出租濟南和北京住房，均不繳納土地使用稅。
五、印花稅
政策依據：根據《財政部、國家稅務總局關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）第二條第（二）項規(guī)定，對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。
因此，馬某出租濟南和北京住房，均不繳納印花稅。
六、個人所得稅
政策依據1：個人出租住房按照“財產租賃所得”項目計征個人所得稅，財產租賃所得以一個月內取得的收入為一次，具體計算公式及適用稅率如下:
每次（月）收入不超過4000元的
應納稅所得額=每次（月）收入額-準予扣除項目-修繕費用（800元為限）-800元
每次（月）收入在4000元以上的
應納稅所得額=［每次（月）收入額-準予扣除項目-修繕費用（800元為限）］×（1-20%）
扣除項目包括：稅費+向出租方支付的租金（如果是轉租的話）+修繕費+法定扣除標準（800元或20%)
政策依據2：對個人按市場價格出租住房取得的所得，減按10%的稅率征收個人所得稅。因此，
（1） 每月租金不超過4000元的：應納個稅額=應納稅所得額×適用稅率=［每月租金-允許扣除的項目-修繕費用（800元為限）-800］×10%
（2） 每月租金在4000元以上的：應納個稅額=應納稅所得額×適用稅率=［每月租金-允許扣除的項目-修繕費用（800元為限）］×（1-20%）×10%
馬某濟南住房年收租金12000，折合每月租金12000/(1+5%)/12=952.38元，每月租金未超過4000元，無修繕費用，但有可扣除房產稅457.14元（全年）
全年應納個稅=（952.38-457.14/12-800）*10%*12個月=137.14元
【大白菜會計學堂注：如全年租金收入低于10112元可以免個稅！至于為什么，學會計的同學可以算一算！】
馬某北京住房年收租金60000，折合每月租金60000/(1+5%)/12=4761.90元，超過每月租金4000元標準，如無修繕費用，但有可扣除房產稅2285.71元（全年），
全年應納個稅=【60000/(1+5%)/12-2285.71/12】*（1-20%）*10%*12個月=4388.57元
綜上所述，雖然個人出租住房涉及8個稅費，但如果年租金低于36萬，真正需要考慮的就是房產稅和個人所得稅。計算結果如下：
馬某出租濟南住房一年收房租12000元，
應交稅金=增值稅+城建稅及教育費附加、地方教育附加+房產稅+土地使用稅+印花稅+個人所得稅=0+0+457.14+0+0+137.14=594.28元，占房租收入的4.95%；
馬某出租北京住房一年收房租60000元，
應交稅金=增值稅+城建稅及教育費附加、地方教育附加+房產稅+土地使用稅+印花稅+個人所得稅=0+0+2285.71+0+0+4388.57=6674.28元，占房租收入的11.12%；
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